2019恩施土家族苗族自治州物業管理辦法全文

更新:2019-10-31 14:00:29 應屆教育網

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 恩施土家族苗族自治州物業管理辦法

  第一章 總 則

  第一條 為了規范物業管理行為,維護住宅區業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律法規規定,結合本州實際,制定本辦法。

  第二條 本辦法所稱住宅區包括住宅小區、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓。

  本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

  第三條 逐步建立業主自治與物業服務企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。

  第四條 房地產行政主管部門負責物業管理活動的監督管理工作;其他行政主管部門依照法定職責和本辦法,負責做好物業管理的有關工作。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政主管部門做好轄區內物業管理的監督、管理、協調工作。

  第二章 業主自治管理

  第五條 物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,在所在地房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會。

  業主總人數在20人以內且經全體業主同意,決定不設立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

  業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。

  第六條 業主委員會是業主大會的執行機構,由主任、副主任及委員5至11名的單數組成。業主委員會主任和副主任在業主委員會委員中推選產生。

  業主委員會每屆任期3至5年,可以連選連任;不稱職的,業主大會可予以撤換。

  業主委員會不得從事與物業管理無關的活動,其組成人員不得在選聘的物業服務企業中兼職。

  第七條 業主委員會每年至少組織召開一次業主大會會議;經20%以上業主提議,業主委員會應當就所提議題及時召開業主大會會議。

  業主委員會會議由業主委員會主任根據物業管理需要組織召開。業主委員會作出的決定,應當經業主委員會組成人員過半數通過。

  業主大會和業主委員會依法作出的決定以及業主大會通過的管理規約,對住宅區內全體業主、物業使用人具有約束力。

  第八條 業主大會行使下列職權:

  (一)制定修改業主大會議事規則、管理規約;

  (二)選舉業主委員會或者撤換業主委員會成員;

  (三)審議并通過業主委員會章程、物業服務合同;

  (四)選聘和解聘物業服務企業;

  (五)籌集、使用專項維修資金;

  (六)監督業主委員會工作,改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

  (七)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (八)制定業主大會、業主委員會工作經費的籌集辦法;

  (九)決定物業管理的其他重大事項。

  第九條 業主委員會履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議,執行業主大會作出的決定,報告物業管理的實施情況;

  (二)根據業主大會的決定,選聘或者解聘物業服務企業,簽訂或者解除物業服務合同;

  (三)審核物業服務企業提出的物業管理服務年度計劃、物業共有部分的維修計劃、財務預算和決算;

  (四)聽取業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同,監督管理規約的實施;

  (五)業主大會賦予的其他職責。

  第十條 業主委員會應當自被選舉產生之日起30日內將業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單和章程報所在地房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

  第三章 物業服務企業

  第十一條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。物業管理區域的劃分應當遵循相對集中、便于管理的原則,并考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,按照下列規定劃分:

  (一)以建設項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準,一個項目視為一個物業管理區域;但規模過大、劃分為一個物業管理區域不便于管理的,或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域;

  (二)分期建設項目或者兩個以上單位開發建設的項目,其配套設施設備共用的,劃分為一個物業管理區域;

  (三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目,劃分為一個物業管理區域。

  第十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格,取得物業服務企業資質,并按照核定的資質等級從事物業管理活動。

  從事物業管理的人員應當按照國家規定取得職業資格證書,持證上崗。

  具有資質的州外物業服務企業,在本州從事物業管理活動的,應當到州房地產行政主管部門備案。

  第十三條 業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位可選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同。建設單位與前期物業服務企業辦理物業承接驗收手續時,應當向前期物業服務企業移交規定資料。前期物業服務合同終止時前期物業服務企業應當將資料移交給業主委員會。

  業主大會成立后應當及時續聘或者通過招投標方式重新選聘物業服務企業,并簽訂物業服務合同。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內,將物業服務合同報所在地房地產行政主管部門備案。物業服務企業承接物業時,業主委員會應當將資料移交給物業服務企業。

  第十四條 物業服務企業享有下列權利:

  (一)制定物業管理服務制度和措施;

  (二)按照物業服務合同的約定收取物業管理服務費;

  (三)制止物業管理區域內的違章行為;

  (四)對造成物業共有部分損失的,代表業主要求責任人予以賠償;

  (五)法律法規規定的其他權利。

  第十五條 物業服務企業從事下列物業管理服務事項:

  (一)住宅區共有部分的使用管理、維修養護和更新;

  (二)綠化養護;

  (三)治安防范服務;

  (四)清掃、保潔服務;

  (五)車輛進出和停放管理;

  (六)按照業主、物業使用人要求,及時提供房屋自用部位、自用設備的應急維修服務;

  (七)住宅區工程建設和維修檔案資料的保管;

  (八)其他物業管理服務事項。

  第十六條 物業服務企業從事物業管理服務應當遵守下列規定:

  (一)按照物業管理服務的相關標準和規范以及物業管理服務合同的約定,實施物業管理服務;

  (二)將物業使用、維護的要求和注意事項以及法律、法規、規章的有關規定書面告知業主、物業使用人;

  (三)定期向業主、業主委員會報告物業管理實施情況,接受業主、業主委員會的監督;

  (四)聽取業主委員會和業主、物業使用人的意見或者建議,不斷改進和完善物業管理服務;

  (五)接受物業管理行政主管部門的監督、指導;

  (六)設立投訴電話,全天二十四小時值守,經常對住宅區進行全面巡視、檢查,對違反物業管理規定的行為,予以勸阻、制止,并向業主委員會或者有關行政主管部門報告;

  (七)法律法規的其他規定。

  第十七條 物業服務企業可以通過招投標等方式聘用專業服務公司承擔專項服務業務,并負有監督管理責任,但不得將物業項目整體轉讓給他人管理。

  第十八條 房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督檢查,并實行經常檢查與年度集中監督檢查相結合的制度。

  物業服務企業應當配合行政機關和有關單位做好與住宅區物業管理服務事項相關的工作,協助社區居委會開展計劃生育等工作。

  第十九條 物業服務企業應當自物業服務合同終止或者解除之日起30日內,向業主委員會結清財物,移交物業管理用房和有關資料,并報所在地房地產行政主管部門備案。

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